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房价上天,炒房者大量囤房,房产税为什么还不开始征收?

2019-10-06 作者:鹏哥说房产 来源:自媒体 点击 评论

为什么还不开始征收房地产税?

其实目前房地产税的制定的确已经在路上了,但是真正落地的时间还说不准,难度太大,而且缺乏法理依据;

即使3~5年内能出台落地,房产税对普通人的影响没有那么大,不用过于杞人忧天。

手上有一套以上房产的人,更没有必要因为一个还未落地的政策而选择卖房,最后得不偿失。

政策的出台并非一朝一夕,即使房产税出台,也不会起到让房产降价的作用,反而会增加交易成本,误伤刚需。

一、别再混淆房产税和房地产税了

1、 房产税

房产税是1986 年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种,当时个人住房免纳房产税。

但在2011 年,上海、重庆两地,在房产税的框架内把居民住房的一部分纳入征税范围的改革试点,自此房产税正式走入试点实操环节。

然而试点仅仅过了两年,上海、重庆的试点方案就已经停止了,现在的重点是要从房产税转向房地产税的加快立法。从一个简单的概念到一个复杂的概念过渡。

2、 房地产税

房地产税的概念更为综合,指的是房地产开发、销售、转让等过程中涉及到到的增值税、土增税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税等等,这个概念更宽泛,而且包括房产税。

我们国家一直以来强调的"房地产税改革",主要所指的就是保有环节房地产税的开征以及一系列相关配套改革。2013年,将以往"房产税"的提法转变为"加快房地产税立法"。说法正式转变。

3、两者的关系

现在很多人混用两个概念,房地产税包括房产税,是一个更综合、更宽泛的概念。很多人用房产税这个简称指代复杂概念的房地产税税。

从实际上看,所有的房地产项目都已经征税(包括增值税、土增税等),只有针对房地产持有环节的税种还没有开征。这也我们都关注的重点内容。

但是房产税并非直接向"有房群体"征收高额的税种,这也不是房产税出台的目的,而是在人均面积以上,多出的部分才会征收房产税。所以很多人会误解为:房产税是为了打击高房价而推出的一种"劫富济贫"的税种,这种理解是错误的。

二、征收房产税有法理依据吗?

从税法的层面来看,征收房产税缺乏坚实的法律依据。房产税是针对你拥有的房产价值进行征税,对你的财产进行征税,本质是财产税。

1、居民只有土地的使用权,财产的计税基础存在疑问

国际上征收的房产税,是对居民个人所拥有的房产征税,大多数外国土地制度是土地私有,土地和房产实际上并没有分割。在我国,城市土地归国家所有,土地的使用权和所有权分割开。

对居民房产征税,计税的依据是(超额部分)房产的总价值,但是房产的大部分价值在于土地,而居民并不拥有土地所有权,只有70年使用权,这两种价值是不同的,那么计税基础就有问题。

对你的财产进行征税,但是你却没有这部分财产的所有权,就产生了价值偏离。对不属于自己财产的部分征税,显然不合理。

2、计算免征面积,个人免征额如何确定?

现在的方法就是通过计算每个人的免征面积,把合理的部分去掉,对你所拥有的超额房产价值进行征税。但即使如此,也有很多问题。

一方面,人均合理住宅面积如何确定,是否要分城市、分区域、分家庭收入,还是一刀切,这些都不得而知;另一方面,超额部分征收也会面临重复计税的问题。

3、开发商已经缴税,存在重复征税的问题

因为,开发商在做房地产项目的时候,已经缴纳过土地出让金、增值税、土增税、所得税等税种,对土地征收的税已经不少,这些都转嫁到购房者身上,如果再对土地和房产一视同仁征税,会有重复征税的问题。

三、重庆、上海房产税试点失败说明了什么

房价上天,炒房者大量囤房,房产税为什么还不开始征收?


在2011 年,上海、重庆两地开展房产税的试点工作,在房产税的框架内启动了把居民住房的一部分纳入征税范围的改革试点,引起了社会各界高度关注和热议。

1、以重庆为例

2011年,重庆规定对别墅和新增豪宅征收。即房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。

假设按照最贵的标准来计算,豪宅价格高出市场均价4倍400万,按照1.2%的税率来征收是4.8万。很显然,几万块的征收对于房价几乎没有明显的抑制作用,而且还只是针对豪宅类型。

2、以上海为例

2011年,上海规定对新增住房征收。征收对象是指本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,以及非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率暂定为0.6%。免税标准为人均60平以下。

上海的规定其实是针对改善型或者投资型客户征收房产税,税率是0.6%,假设500万的房产,每年缴纳房产税额是3万。对于普通家庭来说是一个不小的开支,但是对于抑制房价来说,远远不够。

四、房产税在保有环节征收难度高

房价上天,炒房者大量囤房,房产税为什么还不开始征收?


上海、重庆的试点方案已经停止了,并没有达到想象中降低房价的效果。那么房产税要怎么征收呢?

只有两个环节,第一是保有环节征税,第二是在交易环节征税。

但是房产保有环节的征税其实是很难的,想象一下每年这么多家庭,要依据人口扣除每家每户的免征额,然后再根据超额面积或价值征税,如果每一个家庭不积极交税,那么动用的征税力量就会非常大,耗时、耗力还效率低。

真正征收房产税的可能在交易环节。你的房产每年都在计税,但是不会对你征收,等到房产交易的时候,针对房产的价值进行征收,方便征收流程,但是却加重了房产交易环节的成本,增加购房者的负担。

房地产里大部分税负都会转移到最后的购买者身上,交易和持有成本越高,购房者的压力也就越大,房价也会越高。想通过房产税来抑制房价过高上涨,没有从房价上涨的根本逻辑出发。

五、房产税不符合减税降费趋势

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房产税的征收不符合减税降费的大趋势。

然而目前国内经济走势面临较大压力,在全球降息潮、人民币汇率破"7"、国内物价温和上涨、国内制造业回落的背景下,货币宽松和减税降费已经是重中之重。

尤其是在当前通胀预期中,货币宽松政策可以解决一时之渴,但是更重要的是加大减税降费力度来刺激国内需求。在如此减税的大背景下,加征房产税显然不合时宜。

房地产政策在下半年一直处于收紧的状态,房企融资大幅萎缩,房价分化明显,房产税并非是有效抑制房价上涨的工具,最后受伤的还是刚需群体。

六、房产税出台难,涉及利益广

房产税的出台会触及多方面的利益,针对房产税的讨论也是非常多。但是房产税所以无论是理论、立法,还是实操,都有很大的难度。

尤其是针对名下多套房产的人来说,征收房产税似乎是一个重大的打击。但是名下有多套房产的人,非富即贵,对于政策的影响力也相对较大。房产税这种涉及到中产阶层和富裕阶层重大利益的法律,不会轻易出台的。

七、房产税并不会让房产明显降价

房产税最初推出的目的是增加税收和调节高房价。

从增加税收的角度看,房产税实际上收的税实在太少,跟卖地相比差太多,还不如多卖几块地。

从调节高房价的角度看,重庆和上海的试点并未成功,现在的房价依旧很贵,从2011年到现在翻了不止一倍,房产税出台并未实现降低房价的目的。

房价也不会因为这样一项政策的出台而暴跌,房产税对于房价的影响远远没有媒体宣传的那么大。长期看,房产税对于楼市的影响也并非根本性的,房价上涨的内在因素没有变化,其长期走势也没有大的影响。

八、房产税要来了,你要怎么办呢?

房产税的征收还是政策未出台的现状,当政策还没有真正明确下来的时候,有多套房产的人更不必因为这样的条款而担心。真正落地的房产税,要考虑到家庭每户人均的免征面积,以及房产税征收过程中所面临的阻力以及各种细节问题,这些都不是一朝一夕能够解决的。

拥有多套房产的人,更不需要通过出售自己的房产来规避征税,事实上也是如此。而现在持有优质的房产依旧可以享受房产升值所带来的被动资产收益,这样的收益比其他投资品种要稳定,而且效益要更高。当然,前提是选对筹码,分化的楼市下,房产有涨有跌。

对于普通人而言,还是要努力提高自己的赚钱实力,早点上车,才不会被时代大潮所落下,这才是最关键的。

房产税会成为刺破泡沫的导火线吗?显然不会。历史上多次证明的事实是,只有紧缩型货币政策,才会直接挤破房地产泡沫。目前全球处于降息周期,刺激经济阶段,不会有国家主动缩表。