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房价“天花板”隐现?房地产出现3个苗头,马云、曹德旺不谋而合

2019-10-06 作者:楼事纪 来源:今日头条 点击 评论

过去十多年时间,虽然房价上涨带来了财富的升值,甚至还有人通过买房实现了财务自由,但是面对房价上涨的态势以及房地产市场潜藏的一些风险,很多人心中难免会有隐隐担忧:买房会一直稳赚不赔吗?房价的天花板到底何时会出现?其实,在笔者看来,这些担心都是人之常情,因为没有只涨不跌的商品,而且任何投资都是有风险的,谁也无法保证一直顺风顺水,尤其是在目前的房地产市场环境下,这种感受可能会越来越强烈。

楼市走向基本清晰?房地产出现3大“苗头”,房子有了贬值征兆?


从2016年底调控开始,如今已经过了三个年头,从房住不炒到不再把房地产作为短期刺激经济的手段,从限购、限售等传统调控措施到共有产权、长租公寓等长效措施,对于调控的每一步大家都深有感受,因为国家调控楼市的态度和决心远超想象。对此,社科院世界经济研究所肖立晟认为,未来房地产周期持续时长或将从3到4年的短周期过渡到8到10年的中长期,甚至超过10年以上。那么,叠加以上所有因素来看,是否意味着房价天花板正慢慢出现呢?或许,楼市出现的这三个苗头可以告诉我们答案。

楼市走向基本清晰?房地产出现3大“苗头”,房子有了贬值征兆?


楼市出现3大“苗头”,房价或许正慢慢靠近“天花板”

账面财富亏损苗头:房地产进入新的阶段,市场成交周期被不断拉长,房价大概率会长期横盘,账面财富或有出现亏损的苗头。

最近,老家一个朋友给笔者说了一件自己正在遭遇的事情:两年前,打算把名下一套价值120万的房子卖掉,可是挂牌很久,问的不少但真正想买的却不多,最后也就不了了之了。不过,中介最近打电话建议他把房价下调到110万试试。这位朋友越想越纳闷,两年时间不到就赔了10万,而且这两年付给银行的利息都七八万左右了,越想越感觉自己亏大了。

在笔者看来,在目前的调控下,买不起卖不掉的现象并不少见。如今房地产市场正逐渐进入长期平稳的新周期,如果房价长期横盘,呈现不涨或者微涨的态势,那么长期持有过多的房产基本是亏本的,而且持有房产的时间越长,亏得越多。其实,之所以出现这种原因既与调控有关,也与市场因素有关:调控政策不放松,成交周期不断拉长,着急卖房的,特别是炒房客一降再降,但是想买房的人却并不着急入手,所以到头来,实际成交价与挂牌价之间的价格差距只会越拉越大。

楼市走向基本清晰?房地产出现3大“苗头”,房子有了贬值征兆?


高空置率苗头:住房市场格局基本稳定,四万亿“旧改”取代棚改,大拆大建的阶段正在慢慢远去,但空置率过高的苗头已经出现。

现阶段,我国住宅市场格局已经基本稳定:一方面,我国住房总量整体不缺,人均住房面积达到了40平方米,也有专家表示套户比已经达到了1.1。另一方面,房地产市场正在从增量市场向存量市场过渡,四万亿旧改渐渐取代棚改,大拆大建的阶段正慢慢远去。但是,不可否认,住房空置率过高苗头已开始出现,这也是住房需求依然旺盛的原因之一。对此,潘石屹曾表示,从二十年前人均住房不足6平方米增加到40平方米,住房已经严重过剩了,虽然可能有的人还没有房子,但如果把总量一平均都能分到不少。

关于空置率到底多少,并没有权威数据统计,但根据一些机构的数据显示,我国住房空置率水平在22%至26%之间。此外,西南财经的甘犁教授表示,目前全国城镇地区大概有6500万套空置房。对于空置率的问题,住建部原副部长仇保兴曾表示,我国住宅空置率比较高,类似鄂尔多斯这样的城市高达70%以上。因此,笔者认为,未来10-20年,大拆大建显然已经不可能了,通过房地产税、空置税等长效措施来盘活存量房,尤其是盘活空置的房产是大势所趋。显而易见,通过税收等手段把空置的房产推向市场,既可以平衡住房供需,也可以打击投机囤房的积极性,从而起到稳定房价和心理预期的作用。

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利空因素增多苗头:楼市进入“煮温水”时间,房价利空因素出现增多的苗头,房价难有再次大涨的可能,而且房子的变现能力降低。

虽然楼市调控三年了,但放松的可能性仍然很小,根据短期看政策,中期看土地,长期看人口的判断原则来看,房价利空因素反而有了持续增多的苗头。从短期来看,经济发展向高质量阶段转型,国家已经明确不再把房地产作为短期刺激经济的手段。从中期来看,可供用于建设住宅的土地资源本身就有限,打破土地收入依赖是大势所趋,而且农村土地直接入市已经有了法律保障,明确必须是工业或者商业等经营性用途,这显然为发展住房租赁提供了有利条件,住房供需会得到进一步平衡。

此外,从长期来看,笔者认为,人口红利也不应该被过度寄予厚望。根据国家统计局统计,我国劳动力人口在2012年达到顶峰9.22亿,增量随之由正转负,截止2018年为8.97亿。业内人士认为,按当前育龄妇女数量和生育水平测算,虽然人口总量仍处于平稳增长期,但预计21世纪二十年代中后期可能会迎来历史转折。众所周知,城市发展、房价涨跌都离不开人口的支撑,对于那些属于人口流出区以及没有资源和产业支撑的城市来说,虽然短时间内房价水平较高,但从长期来看,随着流动性降低,变现能力也会趋于降低,所以下行调整或是不可避免的趋势。

楼市走向基本清晰?房地产出现3大“苗头”,房子有了贬值征兆?

马云

关于未来房地产走势,马云、曹德旺“不谋而合”

对于未来的房地产走向,业内不少人士都纷纷发表了自己的看法。继房价如葱后,马云又表示未来国家发展需要依靠实体经济,尤其是制造业和现代服务业。无独有偶。继两年前就劝大家赶紧卖掉多余的房子以后,“玻璃大王”曹德旺又再次直言不讳,他表示与发达国家竞争,制造业一定不能丢,不需要搞那么多房地产,如果一味盖房子和炒房,结果一辈子的赚的钱可能都被一套房子给吞了。不难看出,马云、曹德旺几乎是不谋而合,一方面都认为实体行业才是发展的根本,另一方面也都认为现在房子越来越多,未来可能越来越便宜。

楼市走向基本清晰?房地产出现3大“苗头”,房子有了贬值征兆?

曹德旺

通过以上分析来看,无论是房地产三大苗头的出现,还是马云和曹德旺观点的不谋而合,基本都意味着房地产行业已经到了作出转型的时候,而且随着房地产一家独大的慢慢落幕,房价的天花板或许也将开始隐隐出现。显而易见,如果房价长期横盘调整,房产所代表的账面财富只会在不经意间慢慢被稀释,这就犹如“煮温水”,而多数人往往很难意识到这个问题。其实,退一步来说,即使房价还有可能继续上涨,有钱人照样继续买房,没钱的可能仍旧不愿买或者买不起,那么未来的房子也只能是有钱人卖给有钱人了,你认为到时候房子还卖得出去吗?