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线下销售停了近两月,房价居然还在涨?

2020-03-13 来源:幸福里APP 点击 评论

“新规”将兑现,本月起3笔费用不用再交了,业主:能省好几千元

从2019年下半年开始,不少城市就出台了类似的物业新规定,例如根据都市快线报道,山西等城市有物业新规,针对公共区域水电费、能耗、垃圾清运费等不合理的物业费要求将进行取消。

根据深圳的新规定,从2020年3月份开始,所在小区的公共区域经营收入需要归于全体业主所有,这些公共收入的钱归小区全体业主进行管理。重庆也出台相关规定,从2020年的5月1日开始,“物业公司不可以违反合同进行降低物业服务标准,也不可以擅自提高收费要求。”

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总结一下,“新规”将兑现,这3笔费用不用再交了:

1、公共区域物业服务费。很多人不理解,小区里日日夜夜都开着电灯、小区里还有很多的绿化植被需要维护,这些公共的电费、水费难道不是业主们分摊吗?不少不规范的物业公司借此机会向小区业主加收“公共区域水电分摊费”。但是根据《物业管理条例》规定,业主们按月缴纳的物业费已经包含了日常公共区域的维护费用,例如电梯日常维护费用、小区日常用电、用水的开支,以及小区垃圾清运等费用开支,所以这些费用根本不需要二次缴纳。


2、物业违反合同提高的费用。小区业主们请物业公司为其提供物业服务,业主们按月缴纳物业费,是服务的采购方和服务方的关系,双方需要根据我国的《合同法》订立《物业服务合同》明确服务的内容项目和费用标准,作为双方的权利义务履行依据。

没有在合同规定中的服务项目,物业可以不提供,不在合同规定中的费用,业主们也可以不给,这是合同的基本约束。如果物业降低了服务标准或者提高了收费标准,业主们在没有与之签订合同的情况下,可以不给。

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3、公共区域的管理费不用交的同时,营收归业主。物业是一个大蛋糕,谁都想来尝尝,特别是开发商,不管多小的房企,都会配置自己的物业公司,足以说明物业的利润有多高,我国16万亿房地产,总物业公司超过10万家,物业从业人员超过700万人,但是能够通过优质的服务质量上市的才20多家而已,说明90%以上物业公司不够格。

公共区域管理可以收费吗?根据《物权法》规定,小区公共区域属于分摊的业主共同持有所有权,但是公摊区域已经缴纳了物业费,所以不需要再给。另一方面根据《物权法》规定,业主拥有所有权的区域,依法享有收益权。也就是说业主们自己家里的房子经营收益权归自己,公摊区域的经营收益权归全体业主。这就明确了费用和收益基本原则,也避免了多交费用的问题。

楼市观点

房价 是真的拦不住了

由中国房地产业协会主办的中国房价行情数据显示,2月的重点城市,北京二手房价重回7万元大关,同比涨近8%,环比涨近9%。深圳更可怕,二手房同比环比均大涨超10%,达到了72668一平的“天价”。

不过,与之对应的,是环比跌了近八成的交易量。

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提问:买房的人少了,这房价怎么还涨了?房价的涨跌,不是光看个成交量就够了的,尤其是现在这个特殊时期。在疫情期间,成交量高不起来。

事实上,成交量下跌,不代表市场温度降了。像深圳,去年前三季度,经济的压力还是很大的,最后一个季度才靠着大基建和调整房地产,双轮驱动涨起来。结果刚缓过来,直接遇到了疫情。

全球恐慌中,这情绪实实在在地表现了出来。这里我们可以对比下英国。3月2日,英格兰银行发布了最新一期的国民贷款报告分析,显示该国2月份发放了70888笔住房贷款,为2016年2月份以来最高水平,房价也达到了2018年7月份以来的最大涨幅。因为脱欧带来的不确定性,使得很多人把房产当作了一项重要的避险资产。

其次,这个阶段在哪里买房,正说明看好了哪儿。北京就不用提了,首都的地位非同一般。深圳是经济特区,本身地位不同反响,而且还代表了整个粤港澳大湾区的重要性。而且深圳本地人非常少,对于外来人口是大力接纳,比较好落户。相比起其他难上车的城市,深圳买房要容易的多。有一件事可以证明:3月7日,蛇口招商太子湾新推出的70套价格在2000万起的商务公寓一日就卖光了。避险,看涨,有钱人用真金白银表达着对深圳的爱。这是市场预期导致的房价上涨。

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咱们也可以从另一个角度来看北京深圳房价的大涨。一个城市到底楼市火不火,要看土拍,尤其是疫情间的土拍。土拍火爆,那说明了这个城市的楼市火爆。如果土拍现场都没人了,土地流拍了,这城市就不要买了。房企多精明,他们都不看好的地方,普通人除了刚需外就不要购买了。

2月份,无论是北京还是深圳的土拍市场都非常火爆。3月2日,中指研究院发布《2020年1-2月全国房地产企业拿地排行榜》,北京以673亿元的成交总价位于榜单首位,同比去年同期,增长了15%。其中2月一片火热,成交的10宗宅地共为北京揽金近440亿元,多宗地块溢价达到20%以上。如此火爆的原因之一,就是2020年海淀出让的6个地块,都是纯商品房地块,成交总建筑面积约64.64万平方米。而海淀已经5年没有纯商品房地块出让了,这也是为啥海淀的地块这么受关注的原因。

再看看深圳表现如何。深圳特区报2020年02月20日消息,深圳市土地房产交易中心当日以起拍价成功出让南山区粤海街道2宗商业办公地块的使用权,总成交价20.06亿元。3月3日,4宗地块出让,除去流拍一宗,深圳35亿卖3宗宅地!这其中的热点,都集中在了尖岗山地块上。这块出让的地边上,可售楼面价6.4万一平米,再边上,是至今无人打破的7.9万一平米的泰禾深圳院子,还在建设中。要不是看好这个地方的市场,房企们才不会拼命的拍地,宁可溢价这么高都要拿下,正是说明了看好这些地方。

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最后,需求问题。先看北京。现在北京的二手房市场这么火爆,其实还有一个原因,那就是之前限竞房不少。限竞房限制了房价,也限制住了利润,对于高周转的房企来说,在这里是花不了多少力气了,稍微弄弄就完事了,也就导致了这几年房子的质量实在是不咋地。与其买这种房子,真不如往二手房下手。

再看深圳,问题比较相似。深圳计划到2035年,累计新增170万套住房,其中超过100万套是各类政策性住房,包括人才房、安居房、公共租赁住房,新增普通商品房只占170万套的40%。到2035年不到70万套的商品房,要想满足深圳人的住房需求,那肯定是不够的。深圳剩余的土地也不多了,那么这供需之间更难平衡了,这就造成了深圳的房价更加的上涨。再加上优质的房子也卖的差不多了,二手房还真的是个好选择。

疫情爆发下,在家待得时间多了,刚需问题依旧没有减少,再加上出于恐慌的资产投资,市场火爆也是可以预见的。

热点追踪

3·15大数据:去年房企新增诉讼超150万条

“3·15”前夕,天眼查发布“3·15房产大数据”。数据显示,截至2019年底,我国共有约145.8万家房地产企业,其中近15%的房企有法律诉讼记录。而在上市房企的法律诉讼中,超21%的案由为物业服务合同纠纷,占比最多,其次为房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷。

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近15%的房企有法律诉讼记录

从整个房地产行业来看,天眼查专业版数据显示,2009年-2019年的10年间,我国房地产行业增加了约121.38万家房企。截至2019年底,我国共有约145.8万家房企。近15%的房企有法律诉讼记录。

从地区分布看,广东省的房企数量最多,达到约19.9万家,其次是江苏、山东。而从注册资本看,注册资金小于100万元或是高于1000万元的房企占总数的近65%。

与此同时,天眼查专业版数据显示,10年间共有27.9万家房企注销,吊销房企也达到约11.02万家,这意味着,10年间共计有38.92万家房企退出。

此外,仅2019年一年,房地产企业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158.13万、6.98万、35.26万、12.33万、1.42万、1.38万条。

近8成二手房相关企业成立不足5年

就二手房市场而言,天眼查专业版数据显示,从2009年底至2019年底,经营范围含“房地产经纪”“二手房”“出租受托管理的住宅”“出租商业用房、办公用房”的二手房买卖、租赁等相关企业增加了约41.98万家。截至2019年底,共有约45.16万家二手房买卖、租赁等相关企业,其中2016年增速达到峰值,为40.39%。

从地区分布看,广东省的二手房相关企业数量最多,达到6.03万家,其次是上海、江苏。此外,数据发现,约78%的二手房相关企业,成立时间不足5年。

10年间,二手房相关企业注销数达到约9.57万家,吊销企业数量为3.1万家。仅2019年一年,二手房相关企业中新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为13.93万、6364、2.25万、3.96万、3061、3742条。

上市房企物业服务合同纠纷最多,占比超21%

天眼查专业版数据显示,截至2019年底,我国共有超80家A股上市企业涉及房地产行业,其中广东省占了21家,上海、浙江分别有12、10家。这80多家上市房企实力雄厚,注册资本均达到1000万元以上,成立时间都在15年以上。

不过,即使是上市大房企,依旧存在着诸多法律诉讼纠纷。例如,天眼查专业版数据显示,南都物业服务集团达497条法律纠纷。

具体来看,上市房企的法律诉讼中,最多的案由为物业服务合同纠纷,占比超21%,其次为房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷。