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楼市“吃撑了”!出现两个变化,下半年,部分按揭买房的会很被动

2019-05-12 23:10:56 来源:蓝白观楼市 点击 评论

有人拿吃饭和买房做类比,人一天3顿饭,饭量是固定的,天天都要吃这么多,既不能饮食过量,也不能食不果腹。

楼市也是如此,供给和需求必须均衡,才能维持健康的发展结构,过去这么多年,很多人为了买房,开始“暴饮暴食”,显然把房地产市场“吃撑了”。

在去年,房产专家顾云昌称目前我们的户均套数为1.1套,中金公司此前发布的报告称,按城镇住房2.74亿套(不含集体户)来计算,对应存量面积261亿平方米,家庭户均拥有住房达1.13套。

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很简单的道理,对大部分城市而言,需求是有限的,而供给是近乎无限的,楼市“撑住”之后,供求关系逆转也在情理之中。

到了2019年,这种形势变得更加微妙,反映到市场上,出现了两个明显的变化。

第一,调控预期已经发生变化,以前大家总以为调控会紧一阵松一阵,上半年的楼市小阳春还没持续几个月,近期丹东、苏州等地的加码措施便随之而来。

数据显示,4月份全国各地发布的有关房地产市场调控政策超过60次,而3月份仅有15次,2月份21次,1月份68次。也就是说,今年以来,各地发布的调控措施超过164次。

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第二,绝大部分地区的楼市已经进入“稳中有降”的局面,中指研究院数据显示,一季度全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米,同比下降14.3%。其中,三四线城市成交8089万平方米,同比下降25.8%,降幅在各线城市中最大。

这两个变化,说明房地产市场愈加趋于理性,笔者认为,对购房者来说,在下半年,高杠杆按揭买房的这部分人会很被动。

首先,自从预售制成为主流的购房方式后,高杠杆便成为撬动楼市上涨的主要方式,尤其是前几年,大量依靠低首付乃至零首付购房的大有人在。

在以往,他们可以依靠“快进快出”的方式,等待房产升值后即可迅速变现,但在调控预期收紧、稳中有降的局面形成后,下半年的时间中,接盘群体不足、限购限售束缚将成为他们无法逾越的两道鸿沟。

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其次,参考2018年房地产行业的走势,不难发现冰火两重天、前高后低、各线城市分化成为最重要的三个特点,对比今年,这几个特点都对高杠杆购房者极为不利。

一二线城市不断加码的预期是一方面,上下半年市场气氛的变化才是重中之重,炒房客最怕的不是短时间没人买房,怕的是长时间预期的扭转,不管是上半年火热的苏州、杭州、南京,还是地王频出的无锡、重庆、合肥,可以预见的是,接下来的时间,才是“重头戏”。