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房产、物价、股市,2020年如何为自己“押注”?

2020-03-09 22:45:51 来源:众望理财师 点击 评论

房地产


过去十年之所以物价稳定,原因或许很多,但其中一个不可忽视——突飞猛进的房地产。

央行印出的海量货币被房地产源源不断的吸附了,由此房地产成了货币的蓄水池,让钱不至于在市场中流通、不至于推高物价。

在谈话节目《四十年四十人》节目里,潘石屹对于怎么看房地产,再度语出惊人。

房产、物价、股市,2020年如何为自己“押注”?



他强调说:

“房地产不取决于国土资源部,也不取决于住建部,只取决于人民银行发多少钱,发的钱多房价就涨。

”潘石屹个人认为,房产实际上就是一种金融产品,房地产具有实体经济属性为1/3,虚拟经济属性为2/3。

如果单纯的看房价和谈房地产市场,永远都不会看不清楚的,那么所得的结论永远都是井底之蛙般的渺小。

要考虑的是整个经济和贸易以及全世界的问题还有央行的事情以及货币到底发多少把这些事情考虑清楚,才能回答房地产的问题。

2017年SOHO中国相继出售了上海虹口SOHO和上海凌空SOHO,对于出售的原因,潘石屹解释说,开商场太亏了,资金成本只有5%—6%,租金的回报率只是2%到3%,永远回不了本。


潘石屹认为,在当前,中国房地产市场存在着比较较明显的泡沫,可以从两个地方看出。

1.目前,人们的平均住房面积超过了34平方米,这个已经是发达国家水平了。

2.面对面前较低的租金回报率,有人仍然愿意买房,他们对房价上和资产升值寄予希望。

潘石屹认为房价是不能限制,因为房地产市场是起到了蓄水池的作用。

人民银行发了很多钱,发的M2是GDP的2.1倍,而美国仅是0.9倍,发了这么多钱,你不往房地产上面去跑,还跑到葱上、猪肉上面上去啊?

这些市场太小了,还是让它跑到房地产上去吧,它就是个蓄水池。

对于央行7000亿放水,潘石屹认为,这样其实对老百姓来说不是好事,因为,你发的钱是没成本的,老百姓的钱是用辛勤的劳动赚来的。

他表示:对地方政府压低房价的政策感到非常不满,既然银行发了钱,房价就自然而然就上涨。


副作用是高房价产生了贫富分化

有些人因为高房价越来越富有,比如之前有多套房的业主或投资人,以及因房地产而致富的人,如地产公司的股东及投资人、公司里的中高层管理人员、销冠售楼员、上游材料供应商的投资人及中高管、下游服务商(广告营销/代理销售等)的投资人及中高管等。可富人的消费是有上限的,不可能一顿吃一头牛、喝两箱酒,也不可能同时开三辆车、住四套房子……因时间、精力的有限,也就不可能无限制的去消费,也就是说富人手里太多的钱是花不完的。这些花不完的钱就没有进入流通市场、被锁定了,也因此无法冲击物价。

因房致富的这些人的钱来自哪里?来自房奴。房奴每月把工资的一(大)部分以月供的形式给了银行……其实是通过银行(事先贷款)给了因房致富的人,可以理解成印出来的钱很大一部分流入富人的腰包。房奴的工资没有用于消费、拿了房奴工资的富人又没有精力和时间去消费……钱这样因房地产而被锁定了。

另一个副作用是大家因高房价而不愿去消费

因为要买房,所以得攒钱。不仅自己的工资要存着不去消费、就连六个钱包的工资或退休金也得存着不去消费。结果是什么?就是因为高房价,大家把本该用于消费的钱被锁定起来、而没有进入市场流通,由此也就推高不了物价啊。还有一个原因是大家都预期房价要涨,所以哪怕有房的人也不愿意消费,而更希望存钱再去买房获得更高的收益,这又锁定了一些资金。

物价,现在物价上涨,其中的一个原因就是楼市调控,因为限购、限贷、限融,钱已进不了楼市,大家更预期房价要跌而对买房丧失了兴趣。

钱会去哪呢?目前去了消费品领域,并由此推高了物价。

2月20日,人民银行发布的《2020年1月金融统计数据报告》显示,1月末广义货币(M2)余额202.31万亿元,同比增长8.4%,比2019年12月末低0.3个百分点,与上年同期持平。

M2终于超过了200万亿关口,离2013年初突破100万亿只有六年多的时间。

在这个时点,金融人不写点东西,感觉都有点对不住增长如此迅速的广义货币。

然而奇怪的是,对于这样一个有标志性意义的事件,为此发声的似乎还不多。

不知道为什么。

对于居民生活物价稳定的影响。在M2增幅较大的时期,CPI上涨幅度一般也会更大,毕竟物价涨跌本质是一种货币现象。例如,2007年至2011年五年中有四年CPI上涨在3.3%以上,有两年上涨在5.4%以上,最高达到5.9%。

股市

这就是政府当下面临的两难选择:保持社会稳定就得短期刺激经济,短期刺激经济就需要印钞放水,可印出的钱管理稍有不慎就成洪水猛兽,流入楼市推高房价、流入股市推高股价……流入消费品领域就推高了物价。

有没有更好的选择呢?有啊。让钱流入实体企业、流入科技研发、流入产业升级、流入居民收入。我们也看到政府在这方面的良苦用心,可这需要时间、需要耐心……需要运气。实体本就产能过剩,再向实体信贷支持扩大生产不是让供应更过剩吗?若信贷流向了本该淘汰的落后产能和企业,产业升级还怎么搞?资金流入科研当然好,但风险较大。你无法保证科研一定就成功啊,存在很大的不确定性。产业升级需要科技支持,前面说了科研需要时间、还需要一定的运气。当实体经济不景气,居民的高收入又来自于哪里呢?通过贷款透支消费确实可动经济,那之后的债务该怎么归还呢?其实还有更理想的模式,就是让钱流入股市。

股票不同于房子,它不牵涉到居住等民生需求,所以股价上涨的副作用很小。

流入股票二级市场(大家买卖股票时的交易市场)推高股价,会吸引更多的钱关注股市、扩大企业融资额;流入股票一级市场(IPO发行市场),会吸更多的风投资金去投资初创企业、试错科技研发;流入Pre-IPO市场(上市前股权市场,即直接投资于企业),就是资金在真真切切的支持实体和研发。因为有资金试错科技研发,就会有科技进步;因为科技进步,企业就能产能升级;因为产业升级,企业就有利润;因为有利润,股价就会上涨;股价上涨,包括股民在内的投资者就能赚钱;一旦产生赚钱效应,钱就会源源不断的流入股市……如此实现良性循环。


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