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4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元

2020-04-21 03:36:12 来源:幸福里APP 点击 评论

央行官网今早时30分发布的最新消息,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

事关房贷,4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元|幸福热议


不出市场预期,贷款市场报价利率(LPR)4月大幅下调。


1年期LPR为3.85%,较3月的4.05%大幅下调20个基点,创下去年8月以来的最大单次降幅,5年期以上LPR为4.65%,较3月的4.75%下降10个基点,同样创下创下去年8月启动LPR改革以来的最大单次降幅。


从房地产市场的角度看,更能反映按揭贷款利率走向的是5年期LPR。对个人而言,LPR报价影响较大的方面是房贷。


热点新政背后,也给购房者带来了一连串的问题和思考。

今天,关于这个问题,幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑,下面我们来看看本地房产专家怎么说。

Q1:选择新的LPR,房贷有何变化?

以100万元房贷、等额本息偿还30年计算,5年期以上LPR每下降10个基点,月供额约减少60元。4月5年期以上LPR降低10个基点至4.65%,月供将从5216.47元减少至5156.37元,累计利息相差了2.16万元。

事关房贷,4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元|幸福热议


也就是说百万房贷30年可以少还2万元。


来源:北京日报客户端

Q2:LPR下行可期,对于购房者来说有哪些影响?是否意味着刚需可以择机购房?

@苏南房地产观察:

LPR下行,有机会降低房贷利率。一定意义上也会对楼市有所提振。

刚需买房这个话题,只要有合适的小户型出来,任何时候都是恰当的时候。

因为刚需没得选,而且现在的户型越做越大,房价越来越高,有合适的楼盘,抓紧买了吧。

Q3:5年期LPR下调已是年内第二次,后续继续下调的可能性是否还有?

事关房贷,4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元|幸福热议


@苏南房地产观察:

现在才4月份,一切皆有可能。

而且贷款利率下调,刺激消费,几乎是铁板钉钉的。

@羊迪:

不用怀疑,后续继续下调的可能性几乎是100%。


LPR是跟随MLF的,MLF是跟随央妈的,央妈是由经济形势决定的,经济形势要看疫情影响的程度。

目前国内的疫情已经可防可控,但国外的疫情依然严峻,疫情对全球经济的影响早已超过了2008年的全球金融危机,新冠,是对全球人民的一场大灾难,自然包括中国。


在这场大灾难之下,为了保障经济的平稳运行,为了让居民不会因疫情而流离失所,“放水”是必须要做的,毕竟我们国家在放水的同时,美帝人民正在“直升机撒钱”:

事关房贷,4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元|幸福热议


要注意,疫情之下,所有的正常商业行为都会受到抑制,这也是为什么我国的一季度GDP会同比下调6.8的原因,而在一二三产业都受到抑制的时候,也是国家不断放水的时候。

只有当大家的信心恢复,疫情遏制,经济开始扭转的时候,“水龙头”才会完全关上,LPR才会停止继续下降。这对于刚需买房人,确实是一个很好的机会。


Q4:目前正值房贷利率换锚周期,存量房贷购房者转换为LPR利率是不是最优选择?是否建议大家要尽快转换?

@羊迪 :

上个世纪九十年代初,日本房价一飞冲天,然后日本央行挥泪抬利率,想用一招釜底抽薪,结果用力过猛,刹车踩得太死,直接把日本这辆经不起撞的小轿车给憋熄火了,然后就是日本经济失去的20年。

但我国却没有日本人那么死板:

房价暴涨之后,我们首先是出台系列限购,消灭“投资投机”需求,然后死抓土地供应,从源头上解决供需矛盾,接下来拉高房贷利率,加严审核门槛,把那些“垃圾”需求扼杀在萌芽之中,同时还进行房改,把共有产权房、两限房、限竞房、公租房一并推出,还大力发展租房市场。

等到房价稳住了之后,开始冲高回落了,就因地制宜了,解除限购了,放松落户门槛了。时至今日,又开始解救那些房贷利率于高位站岗的年轻人了。这样看来,房价依旧崩不了。


事关房贷,4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元|幸福热议


从2020年1月1日起,原来按照基准利率上浮下调的各类贷款(除个人公积金贷款外),全部都不能按照存款准备金率计算了。2020年3月起,至9月止,所有原来发了的房贷利率,全部都要调整为新的规则。新的规则是二选一,一个是按照LPR加点,一个周期一遍。一个是按照固定利率,永远不变。但二选一的机会只有一次。除了商业性房贷之外,其他贷款利率的调整是借贷双方协商。商业性房贷,调整后的第一年的实际利率应该和以前相同,以后按照约定来。如果选择浮动利率,商业性房贷的变化周期,最短为一年。


如果选择固定利率,房贷利率应该和原来的利率相等。各个银行必须通知他们所有的客户,让他们所有人都知道规则变了。央妈各个分支必须监督各个银行,让他们坚决执行。


看看央妈举的几个例子,或许能明白一些:

隔壁老王在2008年向银行借了一笔房贷,约定20年,等额本息,当时约定的是按照基准利率上浮10%,利率是4.9%×(1+10%)=5.39%到了2020年,还剩8年,央妈出了2019年30号令,所以老王面临了如下两个选择:


1.选择浮动利率,老王的加点是:他的实际房贷利率-当前的五年期LPR,也就5.39%-4.8%=0.59%。接下来,在老王选择的周期内(1年-8年),老王的房贷利率变成了LPR+0.59%。


2.选择固定利率,就是原来的利率,之前是5.39%,现在是5.39%,未来还会是5.39%,即便基准利率降到了0,或者升到了10,老王的房贷利率都不会随基准利率变化了,直至还完为止,永远都是5.39%。


老王只能选择一次,不能反悔,但可以打电话求助,所以亲爱的朋友们,你们认为老王应该选择哪一个呢?


如果我是老王,我当然选择最省钱的那一个。


但问题来了,究竟哪一种方式对问题中的老王,在未来更省钱?


事关房贷,4月“降息”落地!专家称:百万房贷30年可以少还2万元|幸福热议



未来的LPR我们根本不知道会升还是会降,但我猜,对于老王,是第一种。原因如下:

1.LPR在接下来的1-4年中,大概率会继续下降,并维持几年低位,几乎是庙堂内外的基本共识,而LPR既然可以下降,自然选择浮动的更省钱。

2.老王还剩8年就把房贷还完了,即便未来LPR抬头,也可以享受一大段LPR低位运行的福利,薅吃LPR螃蟹的羊毛。

3.老王的房贷利率是基准利率上浮10%,5.39%,在我国纵向的房贷历史上,算是高位,在世界横向的房贷对比中,也并不低。


但“老王”毕竟是一个虚构中的人物,具体到每个人,又该如何选择?

羊迪的购房建议:

1.如果房贷利率超过了5%,甚至超过6%,选第一种。

2.如果房贷在8年之内就可以还完,选第一种。

3.如果本身你的房贷利率只有4%左右(以前的7、8、85折),没有太大的调换必要,可以选择固定的,买个安心。


Q5:利率下调对于购房者来说是个利好消息,哪些重点城市今年可以考虑择机入手?


@苏南房地产观察:

首先,现在许多城市限购,你跨城市购买的可能性有,但不大。

其次,利率下调有利于购房者,但是不代表房地产今年就会大火,假如调控可以这么简单粗暴有效的话。

第三,买房投资,个人建议可以看看那些重点规划、并且兑现力强的城市。华东华南要优于其他地区。

@羊迪:

买房是一个长期的投资,一次买房周期最好在5年以上,基于此,我们不是看城市当前的状况,而是看城市接下来可能的机遇。

基于此,可以择机入手的城市应该是:

1.区域性中心城市,大城市群中,地理位置OK;

2.人口由流入倾向的城市;

3.仍在建设中的城市;

4.当前房价不高,或因疫情出现回调的城市。


这样的城市,一线里有:北京、上海、广州

二线里有:武汉、天津、贵阳、济南

三四线里有:扬州、泉州、金华、开封


最后提醒大家,本次LPR下调,新申请贷款的人最先能感受到贷款利率的下调,已经有贷款的人,需要在今年8月份之前选择贷款随LPR浮动,明年才能感受到。


LPR利率不断下调的话,你会选择固定利率还是随LPR浮动呢?


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